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谁对商品房产权更新有最终决定权?

    

    阿特拉斯

    观察者UUUUUUUUUUUUUUU

    商品房使用权更新费低于房价的10%。浙江省海宁市的低收费标准是可以接受的。然而,收费标准的数额确实是适当的,这可能需要在立法层面上加以澄清。

    商业用地使用权期满后如何续展,续展费用是多少?最近,这个问题在浙江省海宁市得到了明确的答案。

    龙翔大厦是海宁市以前的“第一高楼”,1998年5月取得土地,属于商业用地。土地使用权只有20年。现在它已经过期了。未来如何处理这一问题让许多业主感到困惑。近日,海宁市国土资源局下发通知,只要海宁市龙翔大厦业主申请土地出让金3137元/平方米,土地使用权可再延长20年。这也是浙江省第一个商业用地使用权更新方案。

    这对业主来说是个好消息。毕竟,在我国现行的法律制度下,土地使用权更新具有重要意义。土地使用权到期后,该房屋既不能抵押给银行,也不能转让给业主。业主,无论是公司还是个人,都将面临经济损失。

    缴纳土地出让金后,土地使用权可以延长20年,为土地所有者解决了问题。

    应当指出的是,这种做法存在法律效力不足的问题。看来这样的“低续费”不是没有根据的。根据海宁市2018年9月颁布的《国有建设用地使用权出让末期土地处置管理办法》,商业用地使用权出让年限最长可达20年,原出让年限和出让年限之和不超过40年,土地出让金为:根据50%的土地市场评估价格。问题在于,它本质上只是一个规范性文件,还没有达到设立区、市的立法“等级”。

    为解决《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律、行政法规未通过地方性文件解决的商业用地使用权更新问题,“权重”显然不够。

    《物权法》虽然明确规定“住宅建设用地使用权期限届满时,自动延续”,但工商用地使用权期满后的处理仍然是立法的“模糊地带”,只有先决条款规定,“土地使用权”是一种法定的“模糊地带”。非住宅建设用地使用权届满后的期限,依照法律规定办理。“两异法”的过渡方式,也主要适用于住宅用地。

    纵观《城市房地产管理法》,虽然有“续签批准的,应当重新签订土地使用权出让合同,按照规定缴纳土地使用权出让金”的规定,但对出让金的比例没有具体规定等。

&n三牛娱乐appbsp;   缺乏立法也可能是立法的机会。一些地方已经在试水方面取得了突破。例如,深圳市于2004年颁布了《关于到期不动产续租的若干规定》,规定商业用地应当有偿续租,业主应当支付相应的土地出让金。

    土地使用权更新是《基本法》的重要组成部分,关系到公民、法定代表人和其他组织的切身利益。通过地方政府规章甚至规范性文件“立法”显然是违法的。更重要的是,更新费用的数额和程序上的混乱也会导致不同地区之间的不公平差异,从而破坏法律制度的统一和权威。

    土地使用权的更新与社会的稳定和发展有关。无论是住宅用地、工业用地还是商业用地,都应该有最完善的法律制度,而不仅仅是地方性的破冰。

    为解决这一问题,除了在民法草案中增加续约条款外,相关法律也应作相应修改,基本民事法律、行政法规应形成一套统一的制度体系,使产权人更加坚持。

    欧阳晨雨(书生)

    一

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    责任编辑:

    聂静

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